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楼市冰冻 房价横盘 一切将从2018开始

未来3年,中国楼市将会进入一个难能可贵的稳定时期。这份稳定,不是市场自发形成的,而是由多个看不见的手,共同约束出来的成果。

为什么预计是至少3年的稳定期,甚至是横盘期?这要分别从目前的政策和经济形势来说起。

我国和其它国家最大的不同就是,我国的房价本质上是可控的。

有一点我们需要首先明确,能不能管,和能怎么管,这是两码事儿。

当年的日本,其实就是想管,却没能力管,面对美国主导的广场协定,及其后续对楼市带来的泡沫问题,心有余而力不足。很明显,现在的中国并不是当年的日本。

也许很多人会有疑惑,你凭什么说中国能管好?那为什么过去这些年来,房价还是涨的那么猛?

其实,中国近几年来的房价变化,并没有超出预期,也没有脱离管控。其实,房价变化的这一切,都有迹可循。

有时候,我们最大的问题就是,没有认真的看新闻联播,没有仔细的研究政府工作报告。不信我们来简单复盘一下,这几年政府工作报告的内容,及其对于房价的指导作用。之后再来判断2018的走势,就会一目了然。

一、如何判断楼市热度的变化?

由于销售面积往往跟楼市热度呈比较明显的正相关,所以可以把下图变相理解为楼市热度走势图。

具体工作报告内容欢迎大家自行百度,这里只放出一些关键词。

  • 2013年:坚决抑制投机、投资性需求。

当年楼市表现:降温。

  • 2014年:抑制投机投资性需求。

当年楼市表现:大降温,甚至出现降价。

  • 2015年:稳定住房消费,加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。支持居民自住和改善性住房需求。

当年楼市表现:回暖,一线升温明显。

  • 2016年:提高棚改货币化安置比例,化解房地产库存。

当年楼市表现:一线热度下降,二线、三线异军突起。

  • 2017年:因城施策去库存,目前三四线城市房地产库存仍然较多;因地制宜提高货币化安置比例。

当年楼市表现:部分二线城市热度消退,三四线、偏远地区表现抢眼。

再看2018年:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。房住不炒基调已经确定,2018年还想炒房的真的可以洗洗睡了。

而且,由于要稳妥推进房产税立法,所以楼市整体必须要处于一个相对稳定的状态,不然很容易引发降价抛盘的恐慌事件,这是绝对不会被允许的。

所以,根据今年的政策形势,再结合着当下普遍加息至2020年的国际大环境,类似于今年的市场行情至少要持续3年左右。

不仅如此,目前国内的楼市热度仍在下行,没有结束的迹象,像极了2012年底、2013年初的状况,必须要触底,降到冰点以下才行。

二、若2018年触底,何时会反弹?

最近,国家统计局公布了最新一期的70个大中城市的房价指数。

1月,仍有52个城市环比上涨;2月,就只剩下44个城市环比上涨了。一月之间,就有8个大中城市的房价走势出现了反转,足以说明市场的下行趋势,非常没有减弱,没有停止,还在继续增强。甚至出现了几个房价比去年同期还要低的城市,这也就是我们常说的,房价跌回一年前。

这也同样意味着,去年3月在这几个城市买房的人,在价格上非但没有优势,反而是亏了。(不考虑信贷的情况)

那么,最关键的问题来了。

2013、2014年的楼市冰点,还能等来2015、2016年的回升反弹。那2018年迎来的低谷期,2019、2020年能出现反弹么?

在这里,希望大家能明确一个非常重要的观点:楼市下跌看政策,楼市上涨看利率。

这是什么意思呢?用简单的话来解释就是,调控政策控制着房价能否不涨或下跌,而信贷利率决定了楼市能否快速上涨。

为了让朋友们更好地理解,我做一个简单的比喻。

政策,就像是刹车,你发布一次调控,就像踩了下刹车。你可以通过各种控制政策,不停踩刹车,让房价快速降温,但是松开刹车,却并不能让车再飙升回到之前那个速度,顶多是让这辆车不在减速。

想要车速上去,还需要油门的配合。而信贷、利率,就像是油门的存在。你得使劲降息,使劲踩油门,才可以让楼市热度快速回升。

在上一轮周期中,政策和利率,就进行了一次教科书般的配合。

2014年9月,930新政颁布,央行发布通知:贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

之后,更是经历了5次降息,于2015年5月成功激活了楼市的整体行情。当月,除了北上深房价开始飙升外,70城房价整体更是环比由跌转涨。

这就是利率,做为油门作用的体现。

2016年3月,深圳上海率先发布调控政策,踩下了第一脚刹车。

2016年9月底,由于楼市过热,30几个大中城市集体发布了调控政策,踩下了第一脚集体性刹车。

2017年3月,北京317新政发布,踩下了最重的一脚刹车。如今,刚好经过了一年,北京房价整体下跌,成交量减半,环京价格腰斩。

这就是调控政策,做为刹车作用的体现。

那么,未来房价何时才能上涨,如何才能上涨,已经显而易见。首先,你要踩油门,其次,你不能使劲踩刹车。

目前,多地已经出台了各种吸引人才的新政,像郑州去年一年才有一万人左右落户,但今年人才新政口子一开,仅这2个月,落户的就有7000多人,其中多少是为了购房的可想而知。

而住建部在去年的工作会议上也明确了要满足首套刚需,支持改善的需求,这其实就是松开一些刹车的表现,现在刹车明显没有去年那么紧了。

但是,房贷利率一直没降,反而不停地涨,油门不踩,再怎么松刹车也是没效果的。而且,这个不踩油门的时间,会比我们想象的要长很多。

前几日,央行副行长在回答记者关于利率的问题的时候,是这么说的:从稍微长一点的周期来看,它仍然处于比较低的水平。

看来,我们要长期处于一个,只松刹车、不加油门的楼市环境中了。

3年时间,3年横盘,利率却不断上涨,你的月供,还能扛得住么?

提前做好准备,备足房贷,过冬。